[NIKKEI Asia] 日本房地產投資市場中,酒店最受海外投資者歡迎

日元疲弱,房地產交易預料維持2023年的水平

投資者對本年度的日本房地產市場仍然感到樂觀.即使當地的利率在3月時達到目的17年的高位,但資金仍能夠輕易到手,而進一步令投資者感到樂觀的原因是大量海外遊客的到訪日本,當地的商務人士重返辦公室工作及持續上升的租金.

然而當地的房地產交易市場並非所有房地產項目如去年一樣,除了倉庫,酒店及住宅大樓在2024年仍然深受歡迎.根據Jones Lang LaSalle (JLL)的高級研究總監Yuto Ohigashi表示槓桿率較低的投資者預計在當中會發揮重要角色,當中包括主權財富及公共養老基金.而此類的投資者受利率上升的影響較少,並更有能力在海外房地產配置其資本.

此外根據JLL的數據,外國投資者占日本的房地產投資市場約20-25%,而這類的投資者都擁有足夠的資本,他們的行動往往都會調整市場方向.

這些海外投資者包括新加坡政府投資公司,GIC,去年在黑石集團手上購入大量的倉庫投資組合,另外挪威政府養老基金亦在2020年獲得三菱地所在東京的總部大樓.

即使在去年的下半年度,海外投資者的投資率有明顯下降,但在2024年的第一季度有回升跡象.在2月時,由KKR房地產支持的投資信託從羅集帝物流(前身日立物流)中獲得29個倉庫投資組合約2200億日元,而Alyssa Partners則在本3月時從凱德集團及WBF飯店購入約215億日元的酒店物業.

在1月時,黑石集團並未有透露實際金額在東京及橫濱購入了住宅大樓

有賴於電子商務的蓬勃,倉庫的投資在去年深受投資者歡迎,然而,當地勞工短缺及建築成本上升導致投資者對倉庫投資項目感到擔憂加上倉庫供給過多,在2024年度酒店及住宅的投資成績比倉庫更為亮眼

相反之下,對辦公室的需求較大,在3月時辦公室空置率錄得3年以來的5.47%低位 由於現時當地人偏向租住而非自置物業,當地公寓的租金亦在上升. 而東京地區的公寓租金已錄得新高

根據MUTB在1月時對40間房地產經紀的問卷調查所表示,酒店及公寓被投資者列為最值得投資的物業種類,酒店佔45%,公寓佔50%,而倉庫佔40%

自10月,海外旅遊業已回復至新冠疫情前的水平,令市場對住宿及酒店投資的需求增加

根據消費者通漲數據,酒店的房價在去年11及12月時上升了60%,而此情況仍在本年持續上,使業權人向酒店營運者收取更高的租金

MUTB表示因應通漲,在過去2年間酒店的房價約上升了30%,但仍然是在眾多主要物業投資種類中最能獲得純利潤

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 [NIKKEI Asia] Hotels are new darling of foreign investors in Japanese property