[NIKKEI Asia] 日本房地产投资市场中,酒店最受海外投资者欢迎

日元疲弱,房地产交易预料维持2023年的水平

投资者对本年度的日本房地产市场仍然感到乐观.即使当地的利率在3月时达到目的17年的高位,但资金仍能够轻易到手,而进一步令投资者感到乐观的原因是大量海外游客的到访日本,当地的商务人士重返办公室工作及持续上升的租金.

然而当地的房地产交易市场并非所有房地产项目如去年一样,除了仓库,酒店及住宅大楼在2024年仍然深受欢迎.根据Jones Lang LaSalle (JLL)的高级研究总监Yuto Ohigashi表示杠杆率较低的投资者预计在当中会发挥重要角色,当中包括主权财富及公共养老基金.而此类的投资者受利率上升的影响较少,并更有能力在海外房地产配置其资本.

此外根据JLL的数据,外国投资者占日本的房地产投资市场约20-25%,而这类的投资者都拥有足够的资本,他们的行动往往都会调整市场方向.

这些海外投资者包括新加坡政府投资公司,GIC,去年在黑石集团手上购入大量的仓库投资组合,另外挪威政府养老基金亦在2020年获得三菱地所在东京的总部大楼.

即使在去年的下半年度,海外投资者的投资率有明显下降,但在2024年的第一季度有回升迹象.在2月时,由KKR房地产支持的投资信托从羅集帝物流(前身日立物流)中获得29个仓库投资组合约2200亿日元,而Alyssa Partners则在本3月时从凯德集团及WBF饭店购入约215亿日元的酒店物业.

在1月时,黑石集团并未有透露实际金额在东京及横滨购入了住宅大楼

有赖于电子商务的蓬勃,仓库的投资在去年深受投资者欢迎,然而,当地劳工短缺及建筑成本上升导致投资者对仓库投资项目感到担忧加上仓库供给过多,在2024年度酒店及住宅的投资成绩比仓库更为亮眼

相反之下,对办公室的需求较大,在3月时办公室空置率录得3年以来的5.47%低位 由于现时当地人偏向租住而非自置物业,当地公寓的租金亦在上升. 而东京地区的公寓租金已录得新高

根据MUTB在1月时对40间房地产经纪的问卷调查所表示,酒店及公寓被投资者列为最值得投资的物业种类,酒店占45%,公寓占50%,而仓库占40%

自10月,海外旅游业已回复至新冠疫情前的水平,令市场对住宿及酒店投资的需求增加

根据消费者通涨数据,酒店的房价在去年11及12月时上升了60%,而此情况仍在本年持续上,使业权人向酒店营运者收取更高的租金

MUTB表示因应通涨,在过去2年间酒店的房价约上升了30%,但仍然是在众多主要物业投资种类中最能获得纯利润

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 [NIKKEI Asia] Hotels are new darling of foreign investors in Japanese property