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【2020年10月】BGO外資基金加大投資日本房地產​

Posted by 日本華房地產 on 2020-10-12
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外資基金BGO 加大投資日本房地產

BGO誕生於2019年,由美國摩根士丹利出身者等2010年成立的房地產基金GreenOak與永明金融集團旗下的同業企業合併而成。在全世界24個大城市設有辦事處,管理的資產達490億美元。作為外資基金,在日本的投資業績名列前茅。

外資大型房地產基金正在日本進行大規模投資。總部位於加拿大的房地產投資平台BentallGreenOak(BGO)今後2~3年里最多將投入1萬億日元。在日本,由於企業的房地產出售增加,作為接盤者的投資將擴大。與歐美相比,日本的房地產市場受新冠疫情的打擊較輕,有望獲得相對較高的回報。亞洲系基金PAG也決定最高投資8000億日元,海外資本對日本市場的關注度正在提高。

BGO向歐美養老基金等進行募資,設立了以亞洲為投資對象的新基金。除基金外,作為大股東的加拿大保險商永明金融集團(Sun life)等也直接出資,由BGO進行投資管理。資金總額預計達到25億美元。其中8成投向日本市場,包括貸款在內,估計向日本的投資餘力最高達到100億美元。

日本企業的房地產出售在不斷增加,作為接盤者的投資也在擴大。2019年BGO取得了日本武田藥品工業位於大阪市內的整個公司總部大樓等。預計受新冠疫情影響而業績惡化的日本企業今後出售不必要的房地產以及非核心業務的房地產子公司的動作也會加速。

BGO在日本政府發佈緊急事態宣言的4月底取得了位於東京麹町的大型寫字樓。

隨著居家辦公的普及,日本寫字樓的需求被認為會出現減少。為此,BGO還將在這一領域實施投資。該公司認為日本的家庭住房比較窄小,IT基礎設施也不是十分完善,因此辦公室需求不會大幅減少。即使在日本政府發佈緊急事態宣言的4月底,該公司還是從日本房地產商UNIZO控股那裡取得了位於東京麹町的大型寫字樓。

另外,BGO還對深受新冠疫情打擊的日本酒店顯示出關注。該公司將一攬子收購相對便宜的酒店,在旅遊需求復蘇後重新出售。

海外資本正在擴大對日本的投資。亞洲系的PAG將通過今年春季設立的基金在今後4年時間里最高投資約80億美元。擅長房地產投資的世界著名投資基金、加拿大的布魯克菲爾德(Brookfield)將在日本設立辦事處,準備正式涉足日本市場。

歐美機構投資者在新冠疫情前就開始增加對有望取得經濟增長的亞洲的投資。疫情擴大後,由於亞洲經濟受打擊比歐美小,因此相關投資進一步加速。歐美機構投資者尤其瞄准了經濟規模大、投資機會多的日本。BGO首席執行官(CEO)索尼·卡爾斯肯定地表示「日本是當今最具魅力的市場」。

日本的低利率導致資產運營困難,日本年金公積金管理運用獨立行政法人(GPIF)等日本的養老金基金和保險公司等國內機構投資者也在擴大房地產投資。對於海外基金來說,由於投資者的厚度增加,升值後的物業將來更容易尋找出手機會。

如果資金實力雄厚的海外基金擴大投資,也會增加「高位套牢」的風險。出於對電子商務(EC)擴大的期待,日本物流設施的交易價格持續維持在高位,有人指出該領域已經出現過熱。

大型房地產服務企業CBRE日本法人的社長阪口英治指出「房地產市場完全受金融的左右。如果新冠疫情長期持續而導致銀行財務受損,房地產市場也會大幅收縮」。

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